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Mezzanine Finanzierungen verbriefen


– von der Heydt Verbriefungen –

Mezzanine-Kapital schließt die Finanzierungslücke zwischen Eigen- und Fremdkapital und schafft Raum für neue Projekte.

Mezzanine-Kapital für Sachwerte.

Die Zeiten, in denen Anleger mit Anleihen bester Bonität erträgliche Renditen erzielen konnten, sind lange vorbei. Eine signifikante Änderung scheint auch nicht in Sicht. Berücksichtigt man Inflationsrate und Steuern, ist derzeit die reale Rendite meist negativ. Die internationale Geldpolitik hat dafür gesorgt, dass die Renditen von Termineinlagen und festverzinslichen Wertpapieren deutlich unter deren historischen Durchschnittswerten notieren. Mit einer Ausnahme: Mezzanine-Kapital für Sachwerte.

Auswirkungen des Regulierungsdrucks bei Banken.

Die Finanzmarktkrise und zunehmende regulatorische Anforderungen (z.B. Basel III) haben Banken gezwungen, ihr Geschäftsmodell anzupassen: sowohl wurden Risikopositionen heruntergefahren als auch Kredite restriktiver und standardisierter vergeben. Banken fordern nun – speziell bei Projektentwicklungen – immer höhere Eigenkapitaleinsätze, was die Finanzierung derartiger Projekte immer schwieriger gestaltet

Mezzanine-Kapital schließt die Finanzierungslücke

Gerade im Immobilienbereich hat sich deshalb Mezzanine-Kapital als neue, alternative Finanzierungsquelle etabliert. Mezzanine-Kapital stellt eine Form der hybriden Finanzierung dar, die sich sowohl Rendite, Risiko und Rückzahlungsansprüchen zwischen Eigenkapital und Fremdkapital einordnet. Je nach Finanzierung sind Renditen zwischen 8% und 15% erzielbar. Als zusätzlicher Baustein im Rahmen der Finanzierung einer Immobilie genießt es gegenüber dem reinen Eigenkapital (Equity) Vorrangigkeit. Zusätzliche Sicherheit ergibt sich durch eine nachrangige, dingliche Absicherung im Grundbuch der Immobilie.

Aber nicht allein die Rendite ist es, die Mezzaninekapital so attraktiv macht. Vielmehr ist es das Rendite-Risiko-Profil. Besonders stark sind die Immobilienpreise für Neubauwohnungen in Premiumlagen von Ballungszentren gestiegen. Gegenüber den Gesamtinvestitionskosten ergibt sich auf der Basis der heutigen Verkaufserlöse ein komfortabler Risikopuffer (d.h. eingebrachtes Eigenkapital), der häufig sogar die Höhe von 30 % noch übersteigt. Für einen Mezzanine-Investor bedeutet dies mehr Sicherheit: Neben der dinglichen Absicherung im Grundbuch der Immobilie sind Zinszahlung und Rückzahlung des Mezzanine-Kapitals selbst für den Fall gewährleistet, dass die Immobilie oder Teile der Immobilie nicht zu den kalkulierten Verkaufspreisen veräußert werden können, solange der Risikopuffer nicht überschritten wird.

Erfolgreiches Investieren setzt professionelles Risikomanagement voraus

Zweifelsfrei ist Mezzanine-Kapital nicht frei von Risiko. Der Markt ist wenig transparent und erfordert tiefgehende Kenntnisse im Finanzierungsbereich, die auch die Fähigkeit der Bewertung und Strukturierung von komplexen Transaktionen beinhalten. Darüber hinaus ist der Zugang beschränkt: Genaue Kenntnisse der lokalen Marktkonditionen sowie ein Netzwerk von professionellen Projektentwicklern mit ausgewiesener Expertise und hervorragender Bonität sind zwingende Voraussetzung. Außerdem sollten zumindest die folgenden Punkte abgedeckt sein:

Wahl des richtigen Investmentvehikels.

Für das Investment in Mezzanine-Finanzierungen bieten sich als Investmentvehikel, neben einem Direktinvestment, z.B. Alternative Investment Fonds oder an, die in ein breit diversifiziertes Portfolio an Mezzanine-Darlehen investieren können und vergleichsweise geringen regulatorischen Vorgaben unterliegen. Ein Investment in solche Fonds ist jedoch in der Regel professionellen Marktteilnehmern vorbehalten.

Als Alternative dazu bietet es sich an, über ein Verbriefungsvehikel in Mezzanine-Darlehen zu investieren. Ein solches Vehikel kann in der unregulierten Fassung deutlich schneller (6-8 Wochen) und günstiger als ein vergleichbarer Fonds aufgelegt werden. Auch hier richtet sich das Vehikel an professionelle Marktteilnehmer. Die laufenden Kosten betragen je nach Ausgestaltung etwa 30% bis 50% der Kostenbelastungen eines vergleichbaren Fondsvehikels. Einsparungen, die Initiatoren in den Vertrieb oder das Asset Management investieren können.